Ключи на руках: с чего начать ремонт в новой квартире
Ремонт дорожает не из-за жадности подрядчика, а из-за того, что решения принимаются не в том порядке. Плитку покупают раньше, чем посчитана раскладка. Двери заказывают до того, как выведены проёмы. Бригаду ищут раньше, чем понятно, что она должна сделать.
Здесь — что делать в первые недели, пока в квартире ещё никто не работает и всё ещё можно решить на бумаге.
Евгений
Основатель «СтроимВсё», в ремонте с 2004 года
Квартира, которую только что передали. Всё, что будет дальше, решается сейчас — пока в ней никого нет.
О чём здесь
- 01Новостройка и вторичка — две разные задачичто проверить в первую неделю
- 02Три-шесть недель подготовкичто успеть до первого дня работ
- 03Порядок работ, который дорого нарушать12 этапов и цена ошибки
- 04Как устроена сметапочему сумму не назовут по телефону
- 05Что спросить до подписания договорачек-лист на замер
- 06Что фиксируете вы самито, что нельзя делегировать
Новостройка и вторичка — две разные задачи
Первые недели у них выглядят по-разному. В одном случае вы проверяете, что вам передали. В другом — выясняете, что в этой квартире вообще можно трогать.
Ломать нечего, но почти всё придётся делать с нуля: разводку электрики от щитка, воду и канализацию, стяжку, штукатурку. При этом первое, чем вы займётесь, — не ремонт, а проверка того, что вам передали.
-
Геометрия
Отклонение стен от вертикали и разбег диагоналей — это прямые деньги. Каждый лишний сантиметр кривизны превращается в лишний слой штукатурки по всей площади стены.
-
Тяга в вентканалах
Лист бумаги у решётки должен прилипать. Не прилипает — канал забит или зашит, и на кухне с вытяжкой это вскроется в первый же месяц жизни.
-
Окна
Продувание, фурнитура, конденсат на откосах. Стеклопакет меняют по гарантии застройщика, но только пока квартира не принята без замечаний.
Всё найденное — претензия к застройщику, а не ваш будущий расход. Срок гарантии смотрите в своём ДДУ или ДКП.
Приёмку лучше проходить не в одиночку. Человек, который делает это каждую неделю, видит на потолке и в откосах то, что вы увидите через полгода — когда предъявлять будет уже некому.
Дальше — управляющая компания: часы, когда разрешён шум, пропуска на бригаду, грузовой лифт, вывоз мусора. Без пропусков бригада может неделю не попасть в дом, и эта неделя всё равно окажется в графике.
На приёмку у застройщика выезжаем вместе с заказчиком: показываем недочёты и формулируем их так, чтобы застройщик устранял за свой счёт. На ремонт заходим только после этого — переделывать чужой брак за ваши деньги смысла нет.
Здесь наоборот: реальный объём станет понятен только после того, как со стен снимут старую отделку. До этого любая смета приблизительная, и нормальный подрядчик так и скажет. До старта выясните три вещи.
-
Какие стены несущие
В панельном доме большинство внутренних стен несущие. Объединить кухню с комнатой там не получится ни за какие деньги.
-
Какие перекрытия
В старом фонде они бывают деревянными. Тяжёлая цементная стяжка на них недопустима — пол придётся собирать иначе, и это другой бюджет.
-
В каком состоянии стояки
Их меняют один раз, вместе с ремонтом. Не через два года, вскрывая свежую плитку в санузле.
Перепланировку согласовывают в районной администрации, и запускать процесс нужно до демонтажа. Схема «сначала сделаем, потом узаконим» иногда не работает вовсе: то, что уже снесено, могут просто не согласовать, и возвращать стену придётся за свой счёт.
На вторичке мы не выдаём точную смету до демонтажа. Считаем объём по тому, что видно, а на скрытое ставим отдельную строку и договариваемся, как она пересчитывается, когда стены вскроют. Так у сюрприза заранее есть цена и правило.
Три-шесть недель подготовки, которые экономят месяцы
Это нормальный срок от ключей до первого дня работ. Со стороны он выглядит как потерянное время, но именно в него укладывается всё, что потом уже нельзя переиграть без денег.
Замеры и сметы
Две-три сметы от разных подрядчиков. Сравнивать по одному объекту и по одинаковому составу работ, иначе сравнение бессмысленно.
Планировочное решение
Где стены, где мокрые зоны, где встанет мебель, где каждая розетка. Хотя бы схемой на бумаге, лучше дизайн-проектом.
Согласование перепланировки
Запускается до демонтажа. Сроки в администрации от вас не зависят, и ускорить их нельзя.
Договор
Со сметой и сроком внутри. Подписывается до того, как бригада зайдёт в квартиру, а не в процессе.
Заказ того, что едет неделями
Двери, мебель на заказ, нестандартная плитка. Срок поставки здесь важнее цены.
Начнёте выбирать всё это, когда бригада уже стоит в квартире, — работа встанет. Простой оплачивается либо деньгами, либо сроком, третьего варианта нет.
Обратный порядок тоже неправильный
Не покупайте чистовые материалы, пока нет планировки и не посчитаны объёмы. Три места, где это стоит дороже всего:
-
Плитка
Берётся по раскладке, а не «на глаз плюс десять процентов». Раскладка считается после того, как известны размеры санузла в чистоте.
-
Двери
По фактическим проёмам после штукатурки. Она съедает от полутора сантиметров с каждой стены, и проём меняется.
-
Мебель
Подобранная по чертежу застройщика, может просто не встать: чертёж показывает проектные размеры, а не то, что построили.
Порядок работ, который дорого нарушать
Последовательность почти всегда одна: сначала грязное и мокрое, потом чистое; сначала то, что закрывается, потом то, что закрывает. У пяти этапов ниже есть цена нарушения — она раскрывается по нажатию.
Демонтаж и вывоз мусора
Демонтаж и вывоз мусора
Вывоз мусора — отдельная строка сметы и отдельные деньги. Если её в смете нет, она появится в конце ремонта, когда спорить уже поздно. Считается в кубах, а не «за рейс».
Перегородки, замена окон, если она нужна
Черновая разводка электрики и сантехники, штробление
Черновая разводка электрики и сантехники, штробление
Залили стяжку до того, как проложены трассы в полу, — стяжку режут. Свежий бетон вскрывают штроборезом, пыль стоит по всей квартире, а срок сдвигается на повторное схватывание.
Гидроизоляция мокрых зон
Гидроизоляция мокрых зон
Положили плитку без гидроизоляции — санузел переделывают целиком. И узнаёте вы об этом не от прораба, а от соседей снизу. Это единственный этап, который стоит снять на видео до того, как его закроют.
Штукатурка стен
Стяжка пола, тёплый пол
Стяжка пола, тёплый пол
Цементно-песчаная стяжка толщиной четыре-пять сантиметров набирает прочность около месяца. Эту паузу нельзя ускорить количеством рабочих — она физическая, и в графике она должна быть видна отдельной строкой.
Потолки, шпаклёвка
Плитка
Чистовые полы, двери
Чистовые полы, двери
Ламинат, уложенный на сырую стяжку, вздувается. Не может вздуться, а вздувается — влага уходит вверх, замки расходятся, пол приходится перебирать целиком вместе с подложкой.
Покраска
Розетки, светильники, сантехника
Финальная уборка
Паузы, которые нельзя сократить
Стяжке нужно набрать прочность, штукатурке — высохнуть. Эти сроки задаёт не бригада, а материал: организацией труда их не ускорить, второй сменой тоже.
Поэтому в графике они должны быть видны отдельно. График без пауз — это не быстрый ремонт, а несчитанный.
Если подрядчик обещает двушку под ключ за месяц — он либо не считает сушку, либо не собирается её ждать.
Как устроена смета и почему сумму не назовут по телефону
Цена за квадратный метр — ориентир для сравнения подрядчиков между собой. Итогом она не бывает: площадь квартиры считают по полу, а работы выполняют по площади поверхностей.
Квартира 40 м²
Штукатурку, шпаклёвку и покраску считают по стенам, а не по полу. Поэтому «цена за квадрат» и итоговая сумма — это два разных числа, и второе из первого не выводится.
Настоящая смета — позиционная: каждая работа со своим объёмом, единицей измерения и ценой за единицу.
Метр метру не равен
Санузел на четырёх метрах стоит дороже комнаты на восемнадцати. В нём гидроизоляция, разводка воды и канализации, короба, ревизионные люки и плитка с подрезкой — а в комнате стены, пол и потолок.
Поэтому две квартиры одинаковой площади дают разные сметы, а по телефону вам могут назвать только вилку. Кто называет точную сумму, не увидев квартиру, называет её, чтобы вы приехали в офис.
Материалы делятся на две части, и это не уловка
Черновые материалы
Смеси, профиль, гипсокартон, кабель, трубы, гидроизоляция, крепёж. Их объём вытекает из объёма работ, поэтому считает их подрядчик — он же отвечает за перерасход.
Чистовые материалы
Плитка, ламинат, двери, сантехника. Разброс цен здесь десятикратный, поэтому вписать их в смету заранее невозможно — можно только зарезервировать сумму и уточнить её, когда выбор сделан.
Ориентир по порядку цифр
Чтобы было от чего оттолкнуться, вот наши цены. Это стоимость работ.
Это цены за работы. Материалы оплачиваются отдельно. Если вам называют «под ключ с материалами» заметно дешевле — часть работ не вписана в смету и всплывёт позже.
Смета и срок записываются в договор до того, как бригада зайдёт в квартиру. Единственная законная причина для роста — то, что физически нельзя было увидеть на замере: аварийная проводка под старыми обоями, гнилой стояк в коробе, перепад стяжки под линолеумом.
На этот случай у нас есть процедура: находку фотографируют, считают отдельной строкой и не двигаются дальше, пока вы не приняли решение. О росте сметы вы узнаёте до работ, а не из итогового счёта.
Что спросить до подписания договора
Задавайте это прямо, на замере. Подрядчик, у которого всё в порядке, отвечает без паузы — у него уже есть и позиционная смета, и процедура, и имя прораба. Отметьте, что успели спросить: список сохранится в этом браузере.
Что должно насторожить
Не общее ощущение, а конкретные фразы. Любая из них — повод задать ещё три вопроса, а не свернуть разговор.
Точная сумма по телефону. Без замера её знать неоткуда.
Предоплата больше чем за один этап. Деньги вперёд снимают с подрядчика мотивацию.
«Смета укрупнённая, по факту досчитаем». Досчитывать будут не в вашу пользу.
«Прораб будет заезжать». Заезжать — это не вести объект.
«Договор подпишем позже, давайте начнём». Позже условия диктует тот, кто уже сломал вам стены.
Гарантия на словах. Не закреплена пунктом — не существует.
Отдельный маркер — обещание, что смета никогда не растёт. Растёт. Вопрос в том, по какому правилу и кто принимает решение.
Что фиксируете вы сами
Часть контроля делегировать нельзя. То, что закрыто плиткой и стяжкой, вы уже не проверите никогда — ни через месяц, ни через год.
Приёмка квартиры до старта
Сфотографируйте стены, окна, входную дверь и показания счётчиков до того, как в квартиру зайдёт первый человек. Это ваша позиция в споре о том, кто поцарапал стеклопакет.
Съёмка скрытых работ
До штукатурки — вся разводка электрики. До стяжки — трубы и тёплый пол. До плитки — гидроизоляция.
Снимать нужно не «красиво», а с рулеткой в кадре и привязкой к углам и проёмам. И лежать эти файлы должны в вашем облаке, а не в переписке с прорабом.
Приёмка по этапам
Этап принят — этап оплачен, строго в таком порядке. Полная предоплата не даёт ни скидки, ни гарантий: она просто переносит все риски на вас.
Гарантия должна быть в договоре: со сроком и с перечнем того, на что она распространяется. Два года на отделочные работы — нормальный ориентир, по которому можно сравнивать подрядчиков.
Три точки, на которых основатель компании присутствует лично: приёмка квартиры до начала работ, скрытые работы и сдача. Это те моменты, когда ошибку ещё можно исправить дёшево.
Прораб на объекте не меняется: тот, кто принял квартиру в первый день, сдаёт её вам в последний. Смена прораба в середине ремонта означает, что половина договорённостей была устной — и теперь их нет.
Евгений
Основатель «СтроимВсё». В ремонте с 2004 года
Всё, что выше, — то, что я каждую неделю объясняю заказчикам на замерах. Мы занимаемся ремонтом с 2004 года и сдали больше 350 квартир и помещений в Петербурге и области.
Если вы дочитали до этого места, у вас уже есть чем проверить любого подрядчика — включая нас. Так и надо.
Замер и смета
Приезжаем, обмеряем квартиру и считаем по позициям: работа, объём, единица измерения, цена за единицу. Детализированная смета остаётся у вас.
Разбор чужой сметы
Если смета от другой компании уже есть — пришлите. Посмотрим её на неучтённые этапы, скрытые работы и завышенные позиции и скажем, что увидели.
Работаем по всему Петербургу и Ленинградской области. Больше всего объектов — на севере города и во Всеволожском районе: там наши бригады, туда выезжаем на замер быстрее всего.
Решите работать с другими — тоже нормально. Тогда возьмите с собой чек-лист выше: он одинаково работает с любым подрядчиком.
Другие материалы
